◎来源丨CCTV今日说法
买房时千挑万选
糟心事还是没躲过
辛苦买下的房子
付款后却听说是“凶宅”
房主对此事只字未提
这谁受得了？
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Q1
刚买的二手房，签过合同，付了全款，两年后过户。付款后，听说2016年房主的姐姐从该房跳楼身亡。因此事要求房主退款，房主拒不承认该事，不予退款。我该怎么办？
A1:
根据你的描述，你可以直接询问中介公司或者房主该房产的情况，也可以到物业公司、居委会、邻居处了解该房屋以及所在社区是否发生过非正常死亡事件等相关情况。 若情况得到证实，你可以要求撤销房屋买卖合同。
房主的姐姐从该房跳楼，虽然不影响房屋在物理性质上的使用，也不属于刑事案件，但这毕竟属于非正常死亡事件，会对居住人的心理产生重大影响，进而影响房屋的市场价值以及购房人是否订立合同的意愿。在签订房屋买卖合同时，双方应当遵循诚实信用原则，不得违反公序良俗，应对可能影响房屋买卖的重要信息予以披露。 如果房主在签订合同时未告知你房屋的真实情况，隐瞒重要信息，则可能被认定为欺诈。你可以依据《民法典》的规定，请求人民法院撤销房屋买卖合同。
建议你可以先和房主协商解除合同并赔偿你相关的损失，如果协商不成，你可保留聊天记录、通话记录等证据，同时收集能证明房屋真实情况的证据，向人民法院起诉。需要注意的是， 请求撤销合同应在知道或者应当知道撤销事由之日起一年之内向法院提起诉讼，否则这一权利将会丧失。
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Q2
我姐在出生100天时，父母把她送养到姑婆的儿子（我爸表哥）家，她11岁时养父母因没有生育子女离婚，我姐由她养母抚养，而后她养母改嫁，她继父性格粗暴对她养母和她都很不好，在此期间（约13岁至19岁）我爸每月付了部分抚养费给我姐。请问现在我姐对生父母（我爸妈）有部分赡养义务吗？
A2:
你好，你姐姐对生父母是否有赡养义务，要根据她与生父母之间是否仍存在父母子女关系来判断。
首先， 需要确定你姐姐与养父母是否办理收养关系登记。根据相关法律规定，收养应当向县级以上人民政府民政部门登记。若你姐姐的养父母早已在县民政部门登记，那么自该日起，收养关系成立，同时你姐姐与生父母之间的关系解除，生父母不再对其负有抚养义务，同样的，你姐姐在成年后也不对生父母负有赡养义务。
其次， 若你姐姐未与养父母办理登记，那么要根据收养时间确定收养关系是否形成。根据我国法律规定，如果你父母是在1992年之前送养孩子，且可以证明收养人与你姐是以父母子女关系长期共同生活，那么你姐和养父母之间形成事实收养关系。此时，她与生父母之间的父母子女关系解除，这种情况下，你姐姐对生父母就不再负有赡养义务。若你父母是在1992年之后送养孩子的，因未办理登记，你姐姐与养父母的关系不适用收养关系，根据你的描述，你父母也向你姐姐支付了一段时间的抚养费，尽到了部分抚养义务，那她对生父母也有赡养义务。
因此，你需要先向父母、有关部门了解收养时间以及收养登记情况，确定你姐姐与其养父母是否成立收养关系， 若未成立收养关系，那么你姐姐应当对生父母尽到赡养义务。
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Q3
我购买的新房和当初售楼部工作人员所述不一致，问题一：工作人员说车位配比是1:1.5，实际情况却是1.6:1，严重缺少车位；问题二：开发商宣传小区是“人车分流”，实际却不是；问题三：开发商通过房屋验收后私自更改小区公共结构，并在更改后欺骗消费者购房，请问能否申请退房，我该如何维权？
A3:
根据你描述的情况，该开发商的行为可能构成虚假宣传及擅自更改小区规划，业主有权退房， 具体维权分析如下：
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，工作人员对车位以及“人车分流”的宣传不仅明确具体而且确实对你购买房产有重大影响，即使该合同中无明确约定，这部分宣传也应视为合同内容， 开发商的行为也已经构成违约，你可以向法院提起诉讼要求开发商承担违约责任。另外需注意，你在维权时，要注意收集宣传海报、视频、宣传录音等证据，否则你的诉求有可能得不到法院支持。
其次，针对问题三， 你可以向所属地的规划部门查询更改情况是否获取了批准。若未获取，你可以向规划主管部门投诉或举报，申请对开发商作出行政处罚，并向法院提起诉讼要求解除合同并请求支付违约金。若开发商变更小区公共结构的行为取得了规划部门批准，其仍需在获取批准之日起10日内通知业主选择是否退房。若未收到相关通知，你可向法院提起诉讼要求解除合同并请求支付违约金。
综上，你可以收集开发商宣传广告以及工作人员销售时的录音、聊天记录、开发商建筑规划批准文件等证据，和开发商协商解除购房合同。若开发商拒绝，你可通过诉讼或者仲裁的方式进行维权，请求解除购房合同并要求开发商承担违约责任。
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Q4
我父亲重病突然去世，母亲不能自理，父亲手里有一些财产，当时父亲重病时我哥哥在医院照顾，家里就我和哥哥两个孩子，等我赶到家，父亲已昏迷不醒，平时我也对父母有照顾，父亲没有立遗嘱，那父亲的遗产怎么分配？
A4:
你好，根据你的描述， 首先，在继承开始前需要界定你父亲的遗产范围，你的父亲与母亲作为夫妻，若无特别明确约定，婚后所得财产属夫妻共同财产，在你父亲去世后，夫妻共同财产的一半以及你父亲的婚前个人财产为你父亲的遗产。
其次，根据你的描述，你父亲去世前未订立遗嘱，因此，需要通过法定继承的方式进行继承。根据《民法典》第一千一百二十七条的规定，由父母、配偶、子女作为第一顺序继承人参与继承。那么，你母亲、你哥哥和你都可作为第一顺序继承人参与分配遗产。
此外，根据你的描述，你的母亲生活不能自理，根据《民法典》第一千一百三十条的规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。同时如果你哥哥对你父亲尽了主要扶养义务或者与你父亲共同生活，分配遗产时，也可以多分。
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Q5
我是小区业主，小区内两部旧电梯老化，物业公司和新电梯公司签订了电梯合同安装电梯，现在一部电梯已安装完毕，但是新装的电梯经常坏，一天能坏两次，严重影响业主出行。另一部电梯正在安装中。请问如何维护我们业主的权利？
A5:
你好，根据合同的相对性，你无法直接要求电梯公司履行合同义务，但你作为业主可以督促物业公司行使合同权利。
首先，《物业管理条例》规定， 你作为业主有权对物业共同部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。据此，你可以向物业公司申请查看电梯合同。若物业公司拒绝你的请求，你可申请业委会查看电梯合同。《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业委会有权监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，所以业委会有权查看电梯合同。
其次，若合同已经明确规定维修责任以及违约责任，而物业公司未及时向电梯公司主张， 你可联系业委会督促物业公司积极行使权利。若该合同并未就维修责任、违约责任进行约定，物业公司在签订电梯合同时则存在失职，业主可以更换物业公司为由向物业公司施压，促使其积极与电梯公司沟通协商电梯维修与安装事项。若物业公司始终怠于履行职责，业主可向业委会申请组织更换物业公司的程序，更换期间业委会可以自行管理建筑物及其附属设施，亲自与电梯公司沟通，要求其履行电梯合同。
综上，你应根据物业公司与电梯公司签订的电梯合同，督促物业公司积极与电梯公司沟通。若物业公司消极怠工，你可要求业委会更换物业公司，由业委会直接与电梯公司协商。
感谢值班律师：
王有银（北京）
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